Il frazionamento di un immobile può rappresentare un’operazione interessante per un investitore: acquistare una superficie ampia, suddividerla in più unità e successivamente rivenderle oppure metterle a reddito consente, almeno sulla carta, di aumentare il valore complessivo dell’asset. Il punto critico è proprio quel “sulla carta”. Prima ancora di costruire il business plan, stimare i prezzi di uscita e calcolare il rendimento atteso, bisogna capire se l’immobile è realmente adatto a essere frazionato e soprattutto a quali condizioni. Un progetto apparentemente molto redditizio può cambiare completamente quando entrano in gioco vincoli urbanistici, distribuzione degli impianti, caratteristiche strutturali, parti comuni, costi tecnici e tempi necessari per completare l’intervento. Per questo motivo il primo investimento da fare non è necessariamente economico: è quello nell’analisi dell’immobile.
La fattibilità viene prima dei numeri
Il primo controllo riguarda la possibilità concreta di realizzare il frazionamento immaginato. Non è sufficiente che l’immobile sia abbastanza grande da consentire, teoricamente, la creazione di due o tre appartamenti. Occorre verificare la conformità urbanistica ed edilizia dello stato attuale, la destinazione d’uso, le caratteristiche dell’edificio e gli eventuali vincoli presenti. Le nuove unità dovranno inoltre rispettare i requisiti previsti per superfici, altezze, rapporti aeroilluminanti, accessi e distribuzione degli ambienti. Disegnare prima il rendimento economico e verificare successivamente se il progetto sia realizzabile significa invertire l’ordine corretto dell’operazione. Il business plan dovrebbe nascere da una prima ipotesi progettuale tecnicamente verificata, perché soltanto in quel momento si conoscono davvero il numero e le caratteristiche delle unità che potranno essere ottenute.
La pianta conta più della superficie complessiva
Due immobili da 200 metri quadrati possono avere potenzialità di frazionamento completamente differenti. Una pianta regolare, con più affacci, numerose finestre e una distribuzione favorevole degli accessi può permettere di creare unità equilibrate e commercialmente interessanti. Una superficie molto profonda, con poche aperture concentrate su un solo lato o con elementi strutturali difficili da modificare, può invece ridurre notevolmente le possibilità progettuali. Bisogna quindi evitare di ragionare soltanto in termini di metri quadrati divisibili. La posizione delle finestre, dei muri strutturali, delle colonne di scarico, dei vani tecnici e degli ingressi determina la qualità delle future abitazioni. Ricavare tre appartamenti tecnicamente possibili ma poco luminosi, con camere sacrificate o distribuzioni poco funzionali può risultare economicamente meno interessante rispetto a realizzarne due meglio progettati e più facilmente collocabili sul mercato.
Impianti e scarichi possono cambiare il conto economico
Uno degli aspetti che incidono maggiormente sulla sostenibilità di un frazionamento riguarda gli impianti. Ogni nuova unità deve poter funzionare in maniera autonoma o comunque secondo la configurazione prevista dal progetto. Questo significa valutare impianto elettrico, idrico, riscaldamento, climatizzazione, scarichi, contatori e collegamenti alle reti esistenti. La posizione delle colonne di scarico, per esempio, diventa determinante quando si devono creare nuovi bagni e cucine: ciò che sulla planimetria sembra uno spostamento semplice può richiedere interventi complessi o limitare completamente una determinata soluzione distributiva. Lo stesso vale per gli impianti centralizzati, per la possibilità di installare nuovi contatori o per eventuali adeguamenti delle parti comuni. Una verifica preliminare permette di trasformare queste variabili in costi prevedibili invece di scoprirle quando il cantiere è già iniziato.
Anche il condominio entra nel progetto
Se l’immobile si trova all’interno di un condominio, il frazionamento non riguarda necessariamente soltanto ciò che accade all’interno delle sue mura. La creazione di nuovi accessi, eventuali interventi sugli impianti comuni, passaggi tecnici o modifiche che interessano parti condivise richiedono un’analisi più ampia. È opportuno verificare il regolamento condominiale, la situazione dell’edificio e le eventuali limitazioni prima di considerare acquisita la fattibilità dell’operazione. Bisogna inoltre pensare a ciò che accadrà dopo il frazionamento: nuove unità significano una diversa configurazione catastale e amministrativa e possono comportare aggiornamenti nella ripartizione delle quote condominiali. Sono aspetti che raramente determinano da soli la convenienza dell’investimento, ma possono incidere sui tempi, sui costi e sulla semplicità dell’intera operazione.
Nel business plan devono entrare anche i costi meno evidenti
Una volta verificata la fattibilità tecnica è possibile iniziare a costruire un business plan realmente attendibile. Al prezzo di acquisto devono essere aggiunti imposte, spese notarili, progettazione, prestazioni tecniche, pratiche amministrative, lavori, eventuali oneri, aggiornamenti catastali, costi finanziari e tutte le spese necessarie per arrivare alla commercializzazione delle nuove unità. Anche il tempo deve essere considerato come una componente economica. Tra acquisto, progettazione, pratiche, cantiere e successiva vendita possono trascorrere diversi mesi. Se l’operazione viene finanziata, questo periodo genera direttamente costi finanziari; se viene utilizzato capitale proprio, quel capitale rimane comunque immobilizzato fino alla conclusione dell’investimento. Concentrarsi esclusivamente sulla differenza tra prezzo di acquisto e valore teorico delle unità finite può quindi restituire una fotografia molto distante dal risultato economico effettivo.
Il valore finale dipende dal mercato, non soltanto dai metri quadrati
Uno dei motivi per cui il frazionamento può essere interessante è che unità più piccole possono raggiungere valori al metro quadrato superiori rispetto a immobili di grande superficie. Non è però una regola automatica. Il risultato dipende dalla domanda presente in quella specifica zona e dalla capacità delle nuove unità di intercettarla. Prima di attribuire un valore di vendita agli appartamenti futuri bisogna quindi capire quali metrature, configurazioni e fasce di prezzo vengono realmente assorbite dal mercato. Un bilocale ben progettato può avere una domanda molto diversa da un trilocale, così come la presenza di balconi, ascensore, parcheggio, esposizione o spazi esterni può modificare sensibilmente il valore finale. Per costruire una previsione attendibile è preferibile confrontare le future unità con immobili realmente comparabili per zona, superficie, caratteristiche e stato di manutenzione, evitando di applicare semplicemente una quotazione media al metro quadrato.
Il business plan deve funzionare anche quando qualcosa cambia
Un’operazione immobiliare non dovrebbe essere valutata soltanto nello scenario ideale. È utile verificare cosa accadrebbe se il costo dei lavori aumentasse, se il cantiere richiedesse qualche mese in più oppure se il prezzo finale di vendita fosse inferiore alle aspettative. Il margine previsto deve essere sufficientemente ampio da assorbire almeno una parte di queste variazioni senza compromettere immediatamente la sostenibilità dell’investimento. Non significa costruire previsioni pessimistiche, ma verificare quanto l’operazione sia resistente agli imprevisti. Un frazionamento che produce un risultato interessante soltanto se ogni variabile rispetta perfettamente le previsioni presenta un profilo completamente diverso da un progetto che mantiene un margine adeguato anche introducendo costi aggiuntivi, tempi più lunghi o valori di uscita leggermente inferiori.
Prima il progetto, poi Excel
Il foglio di calcolo è fondamentale, ma dovrebbe arrivare dopo una verifica documentale, una prima analisi tecnica dell’edificio, un’ipotesi distributiva realistica e una valutazione del mercato delle unità che verranno create. Solo a quel punto acquisto, lavori, tempi, costi accessori e valori di uscita possono diventare numeri sufficientemente attendibili per costruire il business plan. Il vero potenziale di un immobile da frazionare non dipende semplicemente dalla sua metratura o dalla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita previsto: nasce dall’incontro tra fattibilità tecnica, qualità del progetto, costo della trasformazione e domanda del mercato. È questa analisi preliminare a distinguere un’operazione interessante sulla carta da un investimento costruito su basi realmente solide.